5-stappenplan mag je je woning verhuren via Airbnb

Een veel gestelde vraag aan onze advocaten (ook op verjaardagsfeestjes) is: mag ik mijn woning verhuren via Airbnb? Voor velen is dit een lucratief verdienmodel. Niet alleen in de grote steden. Ook tussen de rivieren is veel moois te zien en kan de verhuur van je woning (bijvoorbeeld tijdens de vakantieperiode) een interessante bijverdienste zijn. Het stappenplan geeft antwoord op de vraag of dat wel of niet mag.

Stap 1: maak onderscheid tussen een huur- of koopwoning

Het onderscheid tussen een huur of koopwoning is relevant. In de meeste gevallen staat in de huurovereenkomst een (onder)huurbeding. Het is dan niet is toegestaan om je woning onder te verhuren. Dan is verhuur via Airbnb niet toegestaan. In de meeste gevallen is ook een boete gekoppeld aan het onderverhuren. Die boetes kunnen flink oplopen, tot in de duizenden euro’s. Daarbij is veelvuldige illegale onderverhuur zelfs een reden voor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. Zelfs als geen (onder)verhuurverbod is afgesproken met de verhuurder, loop je als huurder het risico dat je je woning uit wordt gezet en een schadevergoeding moet betalen. Kortom verhuur via Airbnb is een risicovolle onderneming voor huurders.

Stap 2: kijk in de hypotheekakte

De meeste hypotheekverstrekkers hebben in de hypotheekakte een huurbeding opgenomen. Lees dat beding goed. Soms wordt bepaald dat verhuur simpelweg niet is toegestaan. In dat geval heb je het antwoord op de vraag snel gevonden.
In de meeste gevallen is bepaald dat verhuur van de woning niet is toegestaan, tenzij je (schriftelijke) toestemming van de hypotheekverstrekker hebt. De ervaring leert dat veel hypotheekverstrekkers die toestemming niet geven. De standaardopmerking die ik dan hoor is: het is beter om de bank niet te benaderen, aangezien de kans dat de bank erachter komt niet zo groot is. Mijn standaardreactie is: ik kan niet garanderen dat de bank er niet achter komt. Één ding: als de bank er wel achter komt, bijvoorbeeld omdat een boze buurman de telefoon pakt, dan zijn de risico’s voor jou. Je krijgt dan een aantekening in het hypotheekregister, hetgeen een probleem kan geven bij de aanvraag van een nieuwe hypothecaire lening in de toekomst. Bovendien kan de bank besluiten tot gedwongen verkoop met alle financiële consequenties vandien.

Stap 3: Heb je een appartement? Kijk in de splitsingsakte

Als je onderdeel vormt van een appartementencomplex, moet je kijken in de splitsingsakte. Heeft het appartement een bedrijfsbestemming? Dan is verhuur via Airbnb toegestaan, tenzij de akte dit uitsluit. In dat laatste geval kun je alsnog toestemming vragen voor afwijkend gebruik aan de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Als het appartement een woonbestemming heeft dan is verhuur via Airbnb in strijd met die bestemming. Het hangt dan af van de concrete situatie of je verhuur alsnog kunt legaliseren, bijvoorbeeld door toestemming van de VvE.

Stap 4: controleer de regels van gemeente

Velen checken de documenten met de hypotheekverstrekker en een eventuele VvE documenten. Maar dan ben je er nog niet. Gemeenten hebben meestal ook regels opgesteld voor de verhuur via Airbnb. Denk aan een maximumtermijn of bepaalde veiligheidseisen. Zolang je binnen die kaders de woning online aanbiedt, staat de gemeente niet in de weg aan de verhuur. Mocht je in strijd met de lokale regelgeving verhuren, dan riskeer je dat de gemeente gaat handhaven. Je kunt dan onder meer een bestuurlijke boete opgelegd krijgen.

Stap 5: houd rekening met de buren

Als je op basis van het stappenplan je woning mag verhuren, dan heb je tot slot nog rekening te houden met je buren. Verhuur via Airbnb mag in geen geval onrechtmatige hinder veroorzaken voor de omgeving. Dus ook al zijn alle overeenkomsten in je voordeel, dan nog kan verhuur via Airbnb onrechtmatig zijn jegens de buurt en kun je schadeplichtig zijn.
Het is in de meeste gevallen dan ook verstandig om je buren te informeren. Dit is juridisch geen verplichting, maar een praktische tip. Goed contact me de buren, voorkomt discussie en ergernis voor alle partijen.

Mocht je vragen hebben, dan helpt onze specialist Charlotte van den Dungen je hier graag verder!